БИЗНЕС-ЗАВТРАК CRE AWARDS: ИНСТРУМЕНТЫ, ПРОГРАММЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
В Москве состоялся «Бизнес-завтрак Федеральной премии CRE Awards».
Во время этого мероприятия представители банков, государственных структур, девелоперов, инвесторов и экспертов рынка оценили возможности развития коммерческой недвижимости в различных регионах России, инструменты для реализации проектов, приоритетные концепции и перспективы конкретных локаций.
В первой сессии эксперты рассматривали инструменты и программы для реализации коммерческой недвижимости в регионах России. Модератором выступила Ольга Архангельская, партнер Б1, руководитель направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, инфраструктуры и строительства. Эксперт предоставила краткий обзор экономической ситуации и трендов в разных сегментах недвижимости. Базовый сценарий включает в себя окончание СВО и сокращение влияния ВПК на бюджет, что может привести к снижению ВВП, если другие секторы экономики окажутся не готовы к наращиванию объемов. Г-жа Архангельская также отмечает по-прежнему высокие цены на нефть, что позитивно сказывается на бюджете.
По оценкам Б1, потери складских площадей в Москве составили порядка 2 млн кв. м, что не должно сильно повлиять на рынок. Изменения транспортных коридоров даст импульс логистической недвижимости в от-дельных регионах — на границе с Китаем и в Астрахани, но это долгосрочные проекты, так что не стоит ожидать резкого роста предложения.
Сохраняется дефицит офисов под аренду средними и крупными блоками. По блокам в нарезку г-жа Архангельская ожидает консолидации таких лотов в руках профессиональных игроков, что позволит объединять малые помещения в более крупные блоки, востребованные под аренду крупными компаниями. По разви-тию офисной недвижимости в регионах пока нет заметной активности, девелопмент и спрос остаются преи-мущественно на московском рынке.
В гостиничной недвижимости многое сделано на фоне ограничений по поездкам за рубеж, однако эксперт считает, что «это окно возможностей использовано не до конца». В ключевых туристических локациях
частично реализовались инфраструктурные проекты, повысился трафик и цены, но не хватает новых идей для дальнейшего развития, а состоятельные граждане по разу-два посетили в последние годы новые курорты и теперь больше смотрят в сторону Турции и Юго-восточной Азии. По рынку торговой недвижимости г-жа Архангельская высказалась емко: «Со времен ковида торговые центры хорошо не жили, нечего и начинать».
Одним из главных драйверов развития регионов сейчас является программа КРТ. По словам Марии Синичич, директора Департамента комплексного развития территорий, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, по программе на сентябрь 2026 г. запущено 1558 проектов совокупной площадью застройки более 230 млн кв. м (56 млн кв. м приходится на нежилую недвижимость — коммерческую и социальную инфраструктуру). При этом 1/4 проектов приходится на специализированные производственные кластеры. Логистическая инфраструктура, по словам г-жи Синичич, активно развивается Забайкальском крае, на Дальнем Востоке, в Приволжье и Южном федеральном округе. Всего в рамках программы КРТ сейчас введено около 5 млн кв. м, из них 0,9 млн приходится на нежилую недвижимость.
Алексей Ляшенко, директор подразделения «Региональный корпоративный бизнес» Дом.рф банк, в свою очередь, дал аналитику по рынку жилой недвижимости. Эксперт отмечает, что по новому строительству снижение в I половине 2026 г.составило около 12%, хотя прогнозировалось на уровне 20-30%, а по итогам 8 месяцев наметился прирост на уровне 6%. Общий объем строительства сейчас около 120 млн кв. м.
Сохраняется и тенденция к росту продаж. Снизилась доля семейной ипотеки, но начинает расти рыночная ипотека, а также рассрочки и покупки квартир за наличный расчет. По словам эксперта, рынок сейчас находится в равновесии: баланс между распроданностью и строительной готовностью составляет 68%, а погло-щение построенных метров занимает около 3-х лет. Это нормальные показатели, которые подстегивают девелоперов к новому строительству. Тем не менее, опрос застройщиков показывает, что ряд факторов вызывает у них тревогу. Это растущая конкуренция за покупателя, высокие проценты по проектному финансированию и неконтролируемый рост себестоимости.
О программе масштабных инвестиционных проектов (МаИП) рассказала Анна Жолобова, управляющий партнер офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис» в г. Москве, руководитель практики «Недвижимость и строительство». Это один из немногих инструментов, позволяющих получить землю под реализацию проекта без торгов. Основными критериями являются ключевая направленность проекта (в основном это логистическая и производственная недвижимость, туристическая, спортивная или социальная инфраструктура) и минимальный объем инвестиций. Также могут учитываться налоговая нагрузка и количество рабочих мест, но в большинстве регионов от этих критериев отказались. Г-жа Жолобова отмечает, что к соблюдению критериев нужно подходить очень внимательно: формальное соблюдение условий не гарантирует сох-ранения статуса после проверок. Например, если ключевой вид в проекте не соответствует целям региона, или формальное соблюдение количества рабочих мест существенно ниже потенциальных возможностей участка. Кроме того, с прошлого года прокуратура и судебные инстанции стали серьезнее относиться к экономическим показателям проектов: если ожидания инвестора слишком оптимистичны и не соответствуют действительности, то право аренды участка можно потерять.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, рас-сказала о примерах концепций, уже реализованных и находящихся на разных стадиях реализации: гости-ницы на территории бывшего тюремного комплекса «Кресты», проект «Мантера» в Сочи, где предполага-лось строительство коттеджного поселка, а в итоге было принято решение строить пятизвездочный отель с классической курортной недвижимостью, и «Яр парк» в Казани, где удалось найти баланс между жильем, инфраструктурой и деловой застройкой. Кроме того, г-жа Широкова затронула тему термальных комплексов. По ее словам, сегмент продолжает быстро расти, но девелоперам пора начинать подходить к строительству терм, как к строительству ТЦ: оценивать зоны охвата и конкурентную среду в каждой локации, считать целевую аудиторию. Также эксперт призывает разделять понятия склада, логистического центра, лайт индастриал и технопарка — здесь разные технические требования, портрет резидента, функционал. «На границе с Китаем не нужно строить склады, там нужна логистическая инфраструктура, а склады надо строить ближе к потребителю», — говорит г-жа Широкова.
Об особых экономических зонах (ОЭЗ), как об инструменте поддержки бизнеса рассказал Роман Мусин, директор по развитию, ОЭЗ «Максимиха». По его словам, задачей управляющей компании является не только привлечение резидентов на подготовленные земельные участки (создание условий), но и управление территорией на протяжении десятков лет, обеспечение эффективности бизнесов. Г-н Мусин подчеркивает, что ОЭЗ имеет прямой диалог с регуляторами рынка и может оказывать поддержку резидентам на протяжении всего жизненного цикла предприятия, однако призывает не относиться к этому инструменту, как к волшебной палочке: «ОЭЗ может сделать бизнес эффективнее, усилить его преимущества, но не сделает прибыльным изначально убыточный проект».
Завершал сессию Георгий Машнин, управляющий директор холдинга «Русклимат». Эксперт рассказал о том, как можно работать с себестоимостью девелопера через сокращение звеньев цепи поставок: классическая модель включает проектировщиков, генподрядчика, субподрядчика, дистрибьютора, и по всем звеньям распределяется маржа, тогда как работа с поставщиком напрямую буде выгодна и ему, и девелоперу. Кроме того, можно выработать типовые решения, как уже делают некоторые девелоперы на рынке жилой недвижимости, это позволяет производителю прогнозировать объемы и автоматизировать процессы, что также снижает себестоимость производства товара, а значит, и конечную цену для заказчика. По словам г-на Машнина, эти меры позволят поставщику экономить на себестоимости до 50%, что напрямую снизит и затраты девелопера.
Модератор 2-й сессии — Денис Степанов, президент Central Properties, PARUS Asset Management — обозначил ее основную суть: разбор цепочки инвестиций, начиная с оценки инвестиционного климата, государственных инициатив, банковского финансирования, девелопмента, заканчивая продуктом и привлечением средств частных инвесторов. Общие цифры и прогнозы по рынку инвестиций предоставил Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. По состоянию на сентябрь 2026 г. объем инвестиций составляет 540 млрд руб., а за год может составить 850-900 млрд руб., что несколько ниже показателей последних 3-х лет, но намного выше цифр за все предыдущие годы. Эксперт отмечает особенно высокую активность со стороны розничных фондов недвижимости (105 млрд руб. в сделках на конец сентября 2026), называя ЗПИФы одним из главных драйверов рынка на ближайшие годы. Кроме того, растет объем сделок, заключенных через аукционы.
Елена Чаликова, управляющий директор, начальник Управления ключевых клиентов Сбербанка, говорит, что в кредитном портфеле организации по-прежнему большую часть занимают торговые центры, но за последние 5 лет выросли доли складов и гостиниц, что связано с ростом онлайн-ритейла и программами развития туризма соответственно. В том, что касается офисной недвижимости, аналитики Сбербанка видят прямую корреляцию поглощения офисов и роста ВВП. Таким образом, при росте ВВП 1,6% ежегодное поглощение оценивается кредитной организацией в 600 тыс. кв. м. Пессимистичный прогноз включает рост вакантности до 14% в горизонте до 2030 г. Большое количество объектов, строящихся за ТТК, — это еще один риск, поэтому при финансировании банк будет оценивать локацию и потенциал спроса. Банк рассматривает складскую недвижимость как основной драйвер роста кредитного портфеля, но ключевым условием сейчас становится страхование рисков терроризма.
По итогам деловой программы, которая уже становится неотъемлемой частью Федеральной премии, можно отметить, что вектор госорганов недвусмысленно показывает на необходимость развития коммерческой и социальной инфраструктуры в регионах. Ситуация, когда в городе с населением в 0,5 млн человек единственным местом досуга и приложения труда остается ТРЦ не устраивает никого. Рост внутреннего туризма и
подоспевший к нему запуск программ льготного финансирования для отелей уже показал определенные результаты, но есть еще варианты интеграции в ОЭЗ, программы МаИП и КРТ, вход в которые должен стать на ближайшие годы приоритетным для девелоперов. Нельзя с уверенностью сказать, чего же сейчас больше, регионов или перспектив, но определенно рынок движется к балансу.