ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ПОИСКАХ НОВОЙ ТОЧКИ РАВНОВЕСИЯ

В Москве прошла XI ежегодная конференция CRE по складской и индустриальной недвижимости.

Участники рынка обсудили трансформацию уже привычного формата — в борьбе с конкурентами выигрывают объекты, способные показать технологичность и адаптивность. 

В статусе партнеров выступили: компания Parametr, а  NF Group, INDUSTRIAL CITY, IBC Global, САМОЛЕТ Коммерческая недвижимость, INSTONE Development, страховой брокер Remind, Linco Group, промышленный комплекс AFI ПРОМ, Development Group. Именно участие спикеров, непосредственно представляющих «практиков»-девелоперов, которым ежедневно приходится решать множество сложных задач от проектирования до подбора резидентов и эффективной эксплуатации площадей, сделало конференцию максимально насыщенной полезной информацией. 

Начиная первую сессию, посвященную обзору рынка и прогнозам на 2026 год, Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, NF GROUP обрисовал инвестиционный ландшафт в сфере коммерческой недвижимости на сегодняшний день. Объем рынка складской недвижимости в России вырос на 13% и на сегодняшний день составляет 57,8 млн. кв. м., при этом 28,1 млн. кв. м. приходится на Московский регион, 6,4 млн. кв. м. на Санкт-Петербург и ЛО, а 23,3 млн. кв. м. на остальные регионы страны. Рынок складской недвижимости России вошел в 2026 год в фазе «качественного скачка» — в этом году ожидается рекордный уровень ввода. Модератор напомнил, что в складском девелопменте наблюдается собственный цикл порядка 1,5 — 2 лет от момента заключения сделки и начала строительства до ввода объекта. Так что тот процесс, который мы видим сейчас означает результаты активной работы в 2023–2024 годах. Прогноз ввода на 2026 год составляет 7145 тыс. кв. метров, из которых 4000 приходится на региональные объекты. И в этом, также, проявилась отмеченная экспертами тенденция к выходу девелоперов, в том числе занимавшихся ранее жильем, на рынок коммерческой недвижимости в регионах присутствия. 

Станислав Ахмедзянов управляющий партнер, IBC Global в своем выступлении акцентировал внимание на децентрализации рынка. Регионы по объемам ввода догоняют Москву, при этом наиболее популярными становятся локации, удаленные от европейской части России. Ключевыми хабами роста в сфере складской недвижимости являются Юг, Поволжье, Урал и Сибирь. Суммарный объем заявок на подобные площади в определенных регионах достигает 200 000 кв. м. Присутствуют и свои особенности: в небольших городах новое строительство ведется по классу В (так как нет необходимости соответствовать классу А), а формат light industrial остается дефицитным и премиальным продуктом. При этом выявилась новая тенденция — запрос на промышленные парки в формате кластеров с общей развитой инфраструктурой для арендаторов. 

Анна Холод, заместитель директора по аренде и маркетингу, Instone Development продолжила тему развития и модернизации складского сегмента, рассказав о системном аспекте рынка и представив взгляд девелопера и управляющих компаний. Среди типов помещений в портфеле Instone Development лидирует big box — 61%, light industrial находится на второй позиции и составляет — 12%. Актуальными трендами 2026 года спикер назвала роботизацию и автоматизацию, зеленые «эко-склады» и развитие региональных проектов. 

Слово представителям города 

Арина Авдеева, заместитель руководителя Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы посвятила свой блок технологической инфраструктуре столицы. Главной задачей своего выступления она назвала информирование о тех инструментах и ресурсах, которые есть у города, а также мерах поддержки промышленной инфраструктуры. Их использование может сделать строительство индустриальных объектов наиболее быстрым и выгодным с точки зрения цены. Москва сейчас создает условия для формирования инфраструктуры подходящей инновационным компаниям. Стратегическими целями для города являются: ввод не менее 400 тыс. кв. м. технологических парков ежегодно, а также 95% заполняемость их площадей. Финансовые меры поддержки резидентов технопарков включают в себя гранты на приобретение оборудования, субсидии на обучение, экспортные гранты и гранты на пилотирование инновационных решений. Для инвесторов гарантированы снижение налоговой нагрузки  до 25%, а также субсидия на уплату процентов по кредитам. Также работающие сервисы поддержки позволяют подбирать земельные участки, искать профильных арендаторов и помогают получить статус технопарка. 

Александр Манунин, управляющий партнер, Parametr, представил для обсуждения с участниками прогноз развития рынка на пять лет. Он подчеркнул, что крупнейшим потребителем складов является рынок e-commerce, и для анализа необходимо учитывать также и происходящие на нем процессы. «Мировыми трендами, влияющими на данный сегмент, являются: онлайн-торговля, дающая бурный рост сегмента; производство — реиндустриализация, развитие микропредприятий; офлайн и онлайн торговля. На сегодняшний день e-commerce занимает в  столичном регионе 8 млн. кв. м. складов. При этом потребности в площадях для электронной коммерции  составляют 12,8 млн. кв. м., а к 2030-му году составит 20,8 млн. кв. м. В целом же совокупная потребность в складах различного назначения для данной локации составляет 19,3 млн. кв. м. » — озвучил результаты недавнего исследования компании Parametr спикер. 

Другую популярную категорию light Industrial и показатели с нею связанные представил Александр Никишов, управляющий директор, INDUSTRIAL CITY|XCA. Он напомнил об истории развития данного сегмента в России и его трансформации. Первый парк light industrial площадью 12000 кв. м. был реализован в 2017-м году, в результате чего сформировался новый формат коммерческой недвижимости, ориентированный на промышленный сектор. Уже в 2025 году данный сегмент стал востребован как инвестиционный инструмент, а в городе стали появляться многоэтажные склады «азиатского типа», максимально эффективно использующие выделенный земельный участок. «Перспектива сегмента заключается в развитой социально-бытовой инфраструктуре, в качестве проектирования и архитектурных решений. Наличие сервисов и профессиональное управление  становятся преимуществом» — кратко резюмировал выводы презентации эксперт. 

Продолжил тему принципиально новых подходов к индустриальной недвижимости Николай Бурвиков, директор проектов по реализации индустриальной недвижимости, AFI Пром, рассказавший о новом промышленном парке «Алтуфьево». На 10 Га территории появится 275 000 кв. м. промышленных зданий, сочетающих в себе производства, офисы, сервисные зоны и коммерческий ретейл для резидентов. 

Вторая сессия «Правильные инвестиционные стратегии — залог выживания»  началась с размышлений о том, что же в 2026 году определяет доходность индустриального проекта, и по данному вопросу мнения спикеров во многом совпадали. Снижение себестоимости строительства и CAPEX, быстрая сдача объектов, транспортная доступность и наличие трудовых ресурсов — все это выходит на первый план. Были высказаны также и опасения, что рынок сейчас находится в состоянии неопределенности,  на него активно влияют внешние факторы, а значит, точные прогнозы практически невозможны. 

Роман Мусин, директор по развитию ОЭЗ «Максимиха», в своем выступлении подчеркнул, что успех сегодня зависит от глубокого понимания операционных издержек: «Чем длиннее горизонт, тем выше цена неверного выбора. Инвестиционная стратегия сегодня — это управление совокупной стоимостью владения (TCO), а не только стоимостью входа. Именно OpEx, скрытые издержки и операционная среда на длинном горизонте определяют экономику проекта больше, чем входная цена. Неопределённость — самая дорогая составляющая проекта. Особая экономическая зона делает экономику проекта более предсказуемой и устойчивой. Эффект ОЭЗ — это не только налоговые льготы, но и управляемый старт, прозрачная инженерная рамка и понятная операционная среда. Именно эти факторы формируют совокупную стоимость владения и, в итоге, определяют долгосрочный успех проекта».

Новым реалиям индустриальной недвижимости посвятил свою презентацию Егор Анучин, управляющий директор блока коммерческой недвижимости группы «Самолет». Он подтвердил, что технопарки — новый фокус города и нужны столице. Одновременно с этим они необходимы и бизнесу, так как в ближайшее время планируется выезд резидентов из старого фонда, в связи с КРТ, и уже сейчас есть запросы от производств на 1 млн. кв. м. со ставкой 12 000 рублей и средней площадью запроса в 3 000 кв. м.  

Александр Кацегоров, партнер, директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов департамента индустриальной недвижимости, NF GROUP подчеркнул, что в краткосрочной перспективе ждать серьезного развития не стоит.  Время когда запрос рынка был больше тех площадей, которые имелись в наличии, уже прошло. Но при этом городской light industrial продолжит свое развитие и прогноз прироста площадей составит х 2 от общего объема предложения по итогам 2025 года, а это 0,9 млн. кв. м.  Спикер подтвердил растущую востребованность новых многоэтажных форматов «промышленных туанхаусов»  - блоков, состоящих из нескольких этажей. 

Linco Group также внедряет в отрасль новую концепцию индустриального таунхауса, о чем рассказала Наталья Иголкина, коммерческий директор компании. Ключевыми аспектами формирования стали: заинтересованность в концепции 15-минутного города, создание мест приложения труда, снижение нагрузки на транспорт и устранение маятниковой миграции, формирование разнообразной городской среды и стимулирование девелоперов. Бизнес при поиске производственных площадей сталкивается с определенными проблемами: несоответствия ожиданиям от объекта и отсутствия качественной альтернативы после сноса ветхих площадей. Многие «старые» промзоны удалены от трудовых ресурсов и общественного транспорта, не имеют достаточной электрической мощности, трудно адаптируемы под современные технологии или не соответствуют разрешенному использованию. Задача застройщиков сейчас состоит в том, чтобы предложить максимально подходящий формат, но в городе или в непосредственной близости от него. 

О рисках в индустриальном девелопменте, с которыми может столкнуться инвестор или собственник, напомнил Александр Ефимов, начальник отдела страхования коммерческой недвижимости, страховой брокер Remind. Уже на стадии проектирования необходимо оценить процесс с точки зрения возможности страхования и защищенности от техногенных факторов. В  марте 2026 года было заявлено о планах Российской национальной перестраховочной компании (РНПК) ограничить перестраховочное покрытие по договорам страхования имущества складов до 40 млрд руб. А это значит, что самим девелоперам и их УК, а также инвесторам придется уделять особое внимание грамотному вордингу договоров аренды с четкими требованиями по страхованию и разделению ответственности, своевременному превентивному антирисковому аудиту, хранению товаров третьих лиц и воспитанию личной ответственности резидентов и персонала. 

Завершающая сессия «Быстровозводимые технологии как решение проблем скорости строительства» затронула вопросы «физического» воплощения трендов. Роман Шульгин, руководитель строительного департамента, DG представил подробный анализ эволюции формата big box и увеличения требований к light industrial со стороны резидентов. Склады перестают быть утилитарными коробками, а индустриальная архитектура становится частью городской экономики и идентичности. Во многом этому способствуют городские программы КРТ и МПТ, а также стремление сохранить при редевелопменте объекты культурного наследия (чаще всего относящиеся к фабричной архитектуре прошлого). По словам Романа Шульгина быстровозводимые технологии для складской недвижимости являются лишь инструментом, а не универсальным решением. Они сокращают сроки строительства на 20-40%, что действительно критично для BTS формата и e-commerce, но при этом имеют ряд ограничений по нагрузкам и функциям, поэтому должны применяться там, где это оправдано. 

Полностью подтвердил мнение коллеги Дмитрий Лазук, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Северсталь», отметив, что их решения не ставят целью создать конкуренцию железобетонным конструкциям, а закрывают нужды сегмента в собственной нише. При этом востребованность быстровозводимых объектов растет за счет логистической инфраструктуры крупных маркетплейсов и торговых сетей. «За 2025 год ввод складской недвижимости в очередной раз обновил исторический максимум  -  вырос на 43%, составив 9,62 млн. кв. м. (по данным Ассоциации развития стального строительства). К 2030 году ожидается значительный рост сегмента складов класса А и А+, а также помещений класса В» — дополнил наблюдения по рынку спикер. 

Окончание сессии было отмечено дискуссией и вопросами о конкуренции и сложностях со строительством в черте города (из-за чего некоторые компании предпочитают оставаться «за МКАДом»). Но в целом конференция 2026 года подтвердила: период экстенсивного роста и потребления рынком всех возводимых складских площадей закончен. Будущее за высокотехнологичными объектами и гибкими форматами. Главным вызовом для собственников остается не поиск арендатора и упорное следование концепции built -to-suit, а создание инфраструктуры, подходящей для любой индустрии и способной адаптироваться к изменениям экономики в режиме реального времени.

Источник – https://cre.ru/news/101361