Как рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях высоких ставок
По данным консалтинговой компании СORE.XP, озвученным на форуме MALLPIC, объем инвестиций в коммерческую недвижимость (включая площадки под жилье) по итогам 2024 года может достигнуть 1 трлн руб. Это рекорд для российского рынка, но в то же время инвесторы предупреждают о сложностях в развитии, связанных с высокой ключевой ставкой…
Маркетплейсы заполнили склады
Склады — сегмент коммерческой недвижимости, в котором наблюдается минимальная вакансия,— складские проекты. По данным IBC.Real Estate, за январь-ноябрь 2024 года со складской недвижимостью были заключены сделки купли-продажи на общую сумму 163 млрд руб., что на 213% больше год к году. При этом доля сделок купли-продажи составила порядка 54% в объеме спроса.
Суммарная площадь купленных и арендованных складских помещений выросла на 43% год к году, до 6,6 млн кв. м. Ставка аренды в складах увеличилась за год на рекордные 52%, до 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м, однако в дальнейшем ожидается замедление ее динамики: к середине 2025 года показатель составит 13 тыс. руб., прогнозируют в IBC.Real Estate. На этом фоне доля свободных складских площадей постепенно растет, вакансия в складах по итогам года составит 1,5% против 0,3% годом ранее.
Драйвером поглощения складских площадей стали маркетплейсы, на которые пришлось порядка 85% сделок покупки и аренды в сегменте. Компании из других отраслей, наоборот, сократили свою активность: годом ранее на них приходилось порядка 2,6 тыс. кв. м сделок, а по итогам 2024-го — меньше 1 тыс. кв. м. Данные NielsenIQ подтверждают растущую потребность маркетплейсов в складских площадях: по подсчетам компании, оборот онлайн-рынка растет на 73% год к году. Наибольшую динамику показывают товары из сегментов автомобильных принадлежностей, одежды и аксессуаров, а также техники. Эти категории выросли на 113%, 94% и 92% соответственно.
Определяющим фактором для роста инвестиций в складском рынке так же, как и в офисном секторе, стала высокая ключевая ставка. По оценке «Сбера», средний размер ставки по кредиту для складов превышает 20%, а требуемая доля собственного участия достигает 49%. Более того, условия по ранее выданным кредитам у большинства девелоперов зависят от текущей ключевой ставки. С учетом сдерживающих факторов в «Сбере» ожидают замедления темпов кредитования нового строительства в следующем году. Как следствие, сократится и количество сделок — ориентировочно до 5 млн кв. м, следует из подсчетов IBC.Real Estate.
В ДОМ.РФ также прогнозируют, что интерес девелоперов сосредоточится на build to suit проектах, то есть тех, которые строятся при использовании авансовых платежей для конечного пользователя. Кроме того, в компании ожидают смещения интереса в сторону проектов меньшего размера в регионах, вблизи точек сбыта…
С полной версией публикации можно ознакомиться на сайте газеты «Коммерсантъ: Как рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях высоких ставок