КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: УДИВИТЕЛЬНОЕ РЯДОМ, И ОНО ПОДСЧИТАНО

Чем еще запомнился различным сегментам коммерческой недвижимости прошлый год, чего еще им стоит ожидать в этом? Игроки рынка продолжают говорить со своим прошлым, настоящим и будущим на языке цифр  с Валерией Мозгановой в эфире  Business FM

В январе, продолжая озвучивать финальные итоги 2023 года и прогнозы на 2024 год, игроки рынка коммерческой недвижимости обнародовали немало новых интересных данных. Например, для торгового сегмента вполне можно считать важным показатель 158,9 тыс. кв. м: по оценкам компании Nikoliers*, это прошлогодний объем нового торгового предложения, появившегося в российских регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), — на 14,9% больше, чем было в 2022 году. В целом же по стране прирост в торговом сегменте составил примерно 252,3 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков компании, в 2024 году объем ввода может вырасти еще на 62,6%.

Еще один интересный торговый показатель, который недавно озвучили эксперты портала Arendator.ru: Казань, Красноярск, Волгоград, Тольятти, Саратов, Тюмень — именно эти 6 из 20 крупнейших городов страны до сих пор остаются без торговой инфраструктуры сверхкрупного формата (от 150 тыс. кв. м). Например, в Казани верхний предел — 137 тыс. «квадратов», в Красноярске — 124,7 тыс., в Саратове — только 102 тыс., в Тюмени — вообще 100. И хотя планы по строительству торговых гигантов периодически озвучиваются (по крайней мере, у Тюмени и Красноярска такие точно были, утверждают в Arendator.ru), пока они не реализованы и не факт, что в ближайшее время будут.

«Очевидно, что сам жанр переживает концептуальный кризис. Столкнувшись с чередой испытаний 2020-2023 годов (от «коронавирусной» изоляции до бойкота со стороны западных компаний), торговые центры показали себя самым уязвимым элементом в индустрии коммерческой недвижимости. Но интерес потребительской аудитории к ним стал снижаться еще до этих событий. Моллы и ТРЦ не могли больше производить тот вау-эффект, который наблюдался 10-20 лет назад. Тогда шопинг, представленный в ранее недоступных объемах и форматах, сам по себе был развлечением. Но сейчас культура потребления изменилась. Массовый покупатель переключился на e-commerce и относительно небольшие центры, расположенные рядом с домом или прямо внутри него. В подобных условиях строительство новых комплексов с габаритами 120-180 тыс. кв. м выглядит рискованным и нецелесообразным. Велика вероятность, что сложившуюся на сегодняшний день сеть проектов-гигантов ожидают исключительно точечные изменения», — считают эксперты.

Для складского сегмента одним из самых важных является дважды написанное «3 млн кв. м» и стоящий рядом знак вопроса. Согласно подсчетам компании Commonwealth Partnership (CMWP), именно таким, 3-ехмиллионным, был в 2023 году объем складского спроса в Московском регионе (рост показателя относительного 2022 года составил 84%), и теперь аналитики задумываются, смогут ли склады в 2024-м повторить это достижение.

«Рекордные значения 2023 года обусловлены комбинацией нескольких факторов: естественной ротацией, отложенным спросом 2022 года и очередным циклом расширения логистических мощностей крупных маркеплейсов. Мы ожидаем, что активный спрос со стороны ключевых драйверов (онлайн-торговли и многоканального ретейла) сохранится, однако будет реализовываться волнообразно в связи с тем, что игрокам потребуется время для освоения площадей. Более того, сжатый горизонт планирования развития бизнеса крупных игроков, ужесточение денежно-кредитной политики и продолжение периода высокой ключевой ставки могут привести к замедлению спроса и повлечь за собой снижение индикатора в 2024-2025 гг. до 2,2 млн кв. м», — говорят в CMWP.

В 2024 году, который станет показательным для рынка складской недвижимости, мы узнаем, являются ли склады самым горячим или перегретым направлением, считает международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев. В 2023 году объем нового строительства достиг 1,5 млн кв. м, в 2024 году ожидается на уровне 1,8 млн «квадратов». Прошлогодний всплеск объема сделок повлечет рост строительной активности в 2024 году, в основ-ном за счет реализации объектов «под заказчика». Дополнительным фактором роста ввода новых площадей станет вывод на рынок заметного объема объектов спекулятивного строительства формата light industrial (около 200 тыс. кв. м).

При этом уровень вакансии сохранится на отметке менее 1%: предпосылок для роста индикатора в 2024-2025 гг. аналитики не фиксируют. Среднерыночная ставка аренды на сухие склады класса А в Москве к кон-цу 2023 года уже достигла 8 950 рублей, а по отдельным вакантным блокам достигала 10-12 тыс. руб. за кв. м в год. В CMWP ожидают, что в 2024 году показатель будет расти и в итоге дойдет до средней отметки
9 700 рублей.

Более 40, более 20, более чем в 3 раза — интересно, о чем это? О крупных термальных комплексах, которых, по оценкам NF Group, сейчас в России функционирует более 40 (общей площадью около 300 тыс. кв. м) и за прошедший год появилось 7 новых (2 в Москве и по одному в Санкт-Петербурге, Лен. области, Перми, Твери и Самаре). Ожидается, что в 2024 году откроется еще более 20 проектов, а к 2029 году сегмент увеличится более чем в 3 раза — уже анонсировано открытие более 100 новых комплексов, общая площадь которых превысит 400 тыс. кв. м.

66% — важный показатель из жизни офисной недвижимости: по подсчетам компании Pridex, в 2021 году в российской офисной «строительной корзине» на Европу приходилось более трети (38%) всех закупок мате-риалов и оборудования, а к декабрю 2023 года эта цифра снизилась до 24%, в то время как доля товаров российского производства выросла как раз до 66%.

Если рассматривать ситуацию более детально, то заметное увеличение доли отечественных компаний наблюдается, например, в закупках керамогранита (с 26% до 60% за 2 года). В части насосных систем всего за год рост с 2% до 72%. В несколько раз увеличилась доля российской электрики и электроустановочных изделий (с 2% до 27%), существенно выросли закупки производимой в РФ трубной разводки и фитингов (метал-лических — с 67% до 85%, неметаллических — с 15% до 60%), а кабеленесущие системы полностью перестали закупаться в Европе.

Правда, как напоминает коммерческий директор Pridex Александр Алейников, рост доли отечественной продукции не всегда означает, что производство действительно было полностью локализовано: в некоторых случаях иностранные компании фактически передали бизнес новым российским собственникам, однако технологии и комплектующие во многом остались зарубежными и продолжают ввозиться посредством параллельного импорта. Кроме того, многие корпорации начали реализовывать крупные офисные проекты (например, собственные штаб-квартиры) еще до введения санкций. Сейчас в них уже интегрированы определенные коммуникации и системы, предполагающие использование изделий конкретного производителя, что сохраняет необходимость поставок из Европы и по ряду направлений и поддерживает долю европейской продукции на высоком уровне, подчеркивает эксперт.

А вот показатель «22» важен для всего рынка коммерческой недвижимости: именно столько объектов об-щей площадью 1,7 млн кв. м прошли сертификацию по системе «Клевер» в первый год ее запуска. Напомним, что эта система, заменившая ушедшие с российского рынка зарубежные BREEAM, LEED, WELL, была разработана национальным центром ГЧП и центром устойчивого развития в сфере строительства и эксплуатации недвижимости при поддержке ВЭБ.РФ и компании «ПроГород».

«Клевер» со своими более чем 60 критериями позволяет оценивать как строящиеся, так и уже эксплуатируемые недвижимые проекты на соответствие принципам экологичного строительства и устойчивости. Летом 2023 года началось пилотирование системы, первый сертификат был выдан в июле. Всего в пилотной фазе, которая продлена до августа 2024 года, участвуют 112 объектов общей площадью 7,8 млн кв. м, включая 63 офисных помещения, 17 складов и восемь объектов социальной инфраструктуры.