День ритейла
«Мы сегодня находимся на гребне волны – держимся, пока она есть, и наша задача аккуратно снизиться по ней после, и вновь быть на вершине. Но эти волны, к сожалению, создаем не мы», - сказал Глеб Белавин заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP во время своего выступления на ежегодном «Дне ритейла», организуемого ИД «Коммерсантъ».
День ритейла от ИД «Коммерсантъ», который проходит ежегодно и уже стал хорошей традицией на рынке коммерческой недвижимости, объединил специалистов ритейла и логистики и позволил обсудить актуальные проблемы e-com и торговых центров, складов и транспортных компаний, маркетинговые и рекламные тренды, программные продукты и последние новости трансграничной логистики и параллельного импорта.
Электронная коммерция
Основа электронной коммерции, впрочем, как и ритейла, производства, и логистики – это склады. Без качественного, достойного и подходящего по всем параметрам складского помещения работа традиционной розницы, Е-com и даже доставки, невозможна, подчеркнула проблематику модератор, коммерческий директор фулфилмент-оператора «Кактус» Екатерина Анциферова. «Склады сегодня – это наша боль: ситуация на рынке сложилась немыслимая на сегодняшний день, адекватных предложений просто нет. Когда что-то изменится, и как на этом фоне работает традиционный ритейл и электронная коммерция – главный вопрос нашей встречи», - обратилась эксперт к коллегам.
«Для рынка недвижимости 2023 год стал рекордным по многим показателям. Общий объем качественного предложения в России на сегодняшний день составляет 46,7 млн кв. м, - поделился статистикой член совета директоров, директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков. – В лидерах держатся, конечно же, Москва, на которую приходится 57% объема, и Санкт-Петербург с долей в 10%. Остальное распределение приходится на города-миллионники. До конца 2025 года ожидается ввод 6,1 млн кв. м нового предложения. По объему спроса наш рынок, на конец III квартала 2023 года, уже превысил показатели прошлого года. К декабрю, мы уверены, рекорд по общему объему качественного предложения будет побит – планируется реализация еще порядка 500-600 тыс. кв. м. Этот рост произойдет за счет активного развития региональных хабов: электронная коммерция развивается во всех городах нашей страны, следовательно, на местах возрастает и потребности в складских помещениях. Спрос на площади в развивающихся хабах уже более чем в 2 раза превышает показатели 2-х прошлых лет по аналогичным периодам. В Москве же общее предложение составляет порядка 27 млн кв. м, новое строительство заявлено почти в 1 млн кв. м. Что касается вакансии, то она находится на экстремально низком уровне, а арендные ставки, наоборот, очень высоки: если в начале этого года базовая ставка составляла 5-5,5 тыс. руб. за кв. м, то сегодня мы начинаем говорить о 8 тыс. руб. за кв. м и выше. Для компании, которая сегодня ищет складское помещение под свои нужды, вопрос аренды решается одним путем – приходится переплачивать», - подытожил эксперт.
«Говоря о том, что адекватного предложения на рынке сегодня нет, следует отметить, что сам термин адекватности на сегодняшний день пересматривается, - поддержал коллегу заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеб Белавин. – Адекватна ли арендная ставка в 7-8 тыс. руб. за кв. м мы узнаем в следующем году. Однако выхода из ситуации, когда цены высоки, а хочется найти помещение дешевле, на данный момент не существует. Причины этого кроются в нескольких факторах – нестабильный курс рубля, нежелание девелоперов работать в убыток, отсутствие на рынке меценатов, которые были бы готовы построить качественный склад и сдавать его по ставке в 3 тыс. руб. за кв. м. Честно говоря, вряд ли такие появятся в ближайшем будущем. Строительство склада постоянно дорожает, и все те условия, которые в результате получаются на выходе из него, становятся, как сейчас принято говорить, неадекватными. Потребительский спрос, каким бы высоким он сегодня не был, не готов переварить такой рост цен – стоимость товаров только первой необходимости выросла на 50-70%. Коррекция ставок аренды, возможно, и произойдет, но случится это не скоро, и другой вопрос – понравится ли она арендаторам. Мы сегодня находимся на гребне волны – держимся, пока она есть, наша задача аккуратно снизиться по ней после, и вновь быть на вершине. Но эти волны, к сожалению, создаем не мы», - подчеркнул свою точку зрения эксперт.
«Те, кто не может найти свое идеальное адекватное предложение, и при этом у них есть деньги, решают свои вопросы за счет покупки объекта или нового строительства под свои нужды. В последнее время в направлении купли-продажи крупных объектов недвижимого имущества возникают довольно серьезные юридические последствия, - обозначил риски адвокат, МКА «Аронов и Партнеры» Владимир Бояринов. – Например, высок риск приобретения государственного или около государственного имущества. Как это происходит: прокуратура обозначает некие правонарушения, как коррупционные, совершенные когда-то кем-то из топ-менеджмента или руководства компании-продавца, далее эти обстоятельства перекладываются на конкретные совершенные сделки и, соответственно, купленные объекты обращаются в доход РФ. Данная практика только набирает свои обороты, однако уже предъявляются десятки подобных исков по всей стране. На этом фоне настоятельно рекомендуется при выходе на сделку обращать пристальное внимание на судьбу объекта – как он появился, как он разграничен, принадлежал ли он когда-нибудь государству, каким образом он достался последнему продавцу и так далее. Более того, при приобретении недвижимости для целей электронной торговли, работы склада, осуществления логистики необходимо учитывать интересы миноритарных акционеров и оформления всех корпоративных документов», - обратил внимание коллег на юридические тонкости эксперт.
Помимо поиска достойного и подходящего складского предложения у логистов, и ритейлеров, существуют и другие не менее значимые проблемы. Одна из них, о которой компании со всего рынка коммерческой недвижимости говорят из года в год, — это люди. Дефицит кадров, особенно тех, кто готов работать руками по-прежнему высок. Даже когда удается найти и привлечь в компанию соответствующих кандидатов, встает вопрос – как их заинтересовать и удержать на своем рабочем месте. Казалось бы, особые сложности в подборе линейного персонала испытают склады, но о проблемах с кадрами заявляют и на более высоких позициях.