Заместитель генерального директора УК MLP Глеб Белавин принял участие в подведении итогов 2022 года на рынке коммерческой недвижимости РФ

1 декабря ведущие эксперты, девелоперы и консультанты рынка коммерческой недвижимости подвели предварительные итоги противоречивого и непредсказуемого 2022 года, во время масштабного мероприятия, организованного ИД «Коммерсант». 

Они обсудили, как экономическая и политическая ситуация в стране повлияли на различные сегменты рынка. За день участники успели рассмотрели множество актуальных вопросов: процесс импортозамещения, перспективы «зеленого строительства», актуальные форматы торговой и офисной недвижимости, ситуацию в складском сегменте, проекты комплексного освоения и т.д.

На пленарной сессии освещались основные сценарии развития рынка. Модератором выступил ведущий программ радиостанции «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. Председатель совета директоров ricci Владимир Авдеев, который выступал первым, отметил, что год является историческим в плане глобального передела рынков. «Заканчивается период глобализации, который длился достаточно долго, и начинается новый период, которому можно присвоить термин «регионализация» в мировом масштабе», - подчеркнул Владимир и перешел к трем показателям, которые непосредственно влияют на рынок. Первый из них – денежная масса (количество денег в стране). В 2022-м она выросла на 24%, составив 15 трлн рублей, и это самый большой прирост за последние 10 лет. Второй показатель – отток капитала из РФ (251 млрд долларов). Цифра большая, но эту тенденцию нельзя назвать негативной, поскольку экономика выдержала, и курс валют на сегодня устойчив. Третий – сальдо торговых операций. Профицит вырос на 60 млрд долларов в абсолютном выражении с конца 2021 г. «Инвестиции в этом году будут порядка 4,75 млрд долларов, и этот показатель близок к безмятежному 2021-му. Он обусловлен в первую очередь выходом иностранцев и большой инвестиционной активностью в области девелопмента», - подчеркнул Владимир Авдеев. Самая стабильная ситуация – в сегменте складов, тогда как в офисном спрос упал на 25%. На рынке жилья Владимир Авдеев прогнозирует спад объема продаж, но не критичное снижение цен, поскольку просела маржинальность застройщиков.

Коммерческий директор компании «Пионер» Диана Нилиповская подробнее рассказала о ситуации на офисном рынке. «2021 год был бумом продаж, в 2022 году продажи упали драматичнее, чем на рынке жилья. Сейчас идет определенный возврат желания, но не возврат денег. В этом году было введено 250 тыс. кв. метров – столько же, сколько за три предыдущих года. 6 новых проектов вышло на рынок после февраля. Предложение на текущий момент составляет 360 тыс. кв. метров, а цена выросла на 30%, составив 390 тыс. рублей», - привела цифровые данные Диана. Далее она перешла к ритейлу, отметив, что здесь ситуация не столь радужная. «Нельзя сказать, что рынок ритейла умер – просто он сильно ужался, и будет очень много свободных площадей в больших торговых центрах. Думаю, что нас ждет этап редевелопмента ТЦ – перевода их в другие многофункциональные объекты», - сказала Диана.

Директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин рассказал про профиль современного арендатора. По его словам, несмотря на сложности, связанные с уходом компаний, трансформацией спроса, активность на рынке есть, она начала возрождаться в 4-м квартале. «Мы не удивились тому, что не видим иностранные компании в роли потенциальных арендаторов, но они тоже бывают. В этом году значимую сделку мы закрыли со шведами», - поделился Никола. «Арендатор сегодня хочет получить готовый продукт с минимальными вложениями, но при этом он гибок и расположен подстраиваться под помещение, чего не наблюдалось раньше. Сделки в shell&core и полностью готовых сервисных офисах будут сокращаться, т.е. мы возвращаемся к классической аренде», - подитожил Никола. Активнее всего будут арендовать площади российские IT-компании. «Любой кризис легче всего переживают качественные здания. Это не просто эффективные офисы с современными инженерными системами. Это еще и профессиональная команда, готовая проявлять гибкость, понятные взаимоотношения собственника и арендатора, развитая инфраструктура. Кроме того, арендаторы продолжают уделять внимание «зеленому строительству». Таким образом, сейчас главная задача собственника – не ухудшать свой продукт», - убежден спикер.

Директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур продолжила тему офисов. «Для нас год оказался неплохим: в нашем пуле нет иностранных игроков, мы изначально были ориентированы на крупные российские компании, и чутье нас не подвело. С уходом иностранцев российские арендаторы стали укрупняться и развиваться и поглотили все оставшиеся помещения. К июлю 2022 года у нас было сдано практически все, за исключением 10 тыс. кв. метров в БЦ «Искра-Парк». В марте 2022-го, когда мы столкнулись с беспрецедентыми санкциями, многие девелоперы быстро переориентировались как на материалы, так и технологии и других производителей. Но наша компания начала это делать еще до санкций – есть интересные поставщики как на азиатском, так и на турецком рынках», - рассказала Светлана. Говоря о планах, спикер анонсировала строительство офисов класса B, которые будут отличаться только менее дорогой отделкой.

Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков, обращаясь к истории складского сегмента, отметил его активное развитие в годы пандемии. «Ставки будут, скорее всего, фиксироваться на том уровне – 5500-5700 – который позволяет сектору чувствовать себя комфортно. Мы в течение года наблюдали увеличение выручки в активе в пределах 20%», - с этого начал Захар свое выступление. Далее он отметил, что в целом текущая ситуация неблагоприятна в том числе и для складов – западные арендаторы задавали определенные тренды и позволяли поддерживать здоровый уровень конкуренции. Он продолжил мысль других спикеров, что качественный продукт сегодня важен как никогда.

Директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов, продолжая тему складов, отметил, что «складская недвижимость – это инфраструктурные решения, которые необходимы для того, чтобы все остальное работало». Радиус планирования  сегодня снизился до трех месяцев. «Будет ли еще одна стая «черных лебедей» в 2023-м - сказать невозможно. Финальным аккордом станет выезд иностранных компаний, но мы тоже не сидим на месте, а занимаемся замещением. Сегодня клиенту нужна гибкость, и те, кто готов идти на короткие контракты, все делают правильно», - отметил Вячеслав. Падения ставок спикер не прогнозирует, как и существенного роста вакансии (она останется в пределах 3,5%). «Складской рынок действительно себя чувствует неплохо, но это не благодаря, а вопреки», - сделал выводы Холопов.

Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate (ex.JLL) Евгений Бумагин, который выступил в качестве спикера, представил презентацию, посвященную новому строительству и спросу. «В 2022 году было всего три проекта build-to-suit – это очень мало. В прошлом году на build-to-suit приходилось 70% спроса и 40% сделок», - так обозначил один из трендов эксперт. «Стоимость строительства скорректировалась – металла стало больше, бетон тоже есть. Рынок стабилизировался», - подчеркнул Евгений. На ставки аренды в 2023-м повлияют господдержка, стабилизация цепочек поставок, объемы нового строительства и его стоимость, изменение бизнеса российских компаний и внешнеэкономическая конъюнктура. В структуре спроса ожидается рост числа производственных компаний.

Региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Константин Фомиченко продолжил мысль Евгения Бумагина о том, что год стал рекордным с точки зрения ввода – на текущий момент это 3,5 млн кв. метров площадей. Ставки стабилизировались, вакансия – низкая. «Изменились логистические цепочки. Старые маршруты больше не работают, появляются новые коридоры, которые раньше тоже существовали, но не были загружены. Крупные города выходят на передний план, как и страны СНГ. Но в последних практически нет свободных площадей».

Заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеб Белавин активно принимавший участие в дискуссии заключил: «Сегментация рынка происходит по принципиально изменившимся цепочкам. Разрыв в ставках будет обусловлен разрывом в спросе. Пока у нас идет замена на e-com, активизировались запчасти. Но прогнозировать на дальний период не имеет никакого смысла».