Логопарки не нашли заказчиков
Ритейлеры перестали строить склады.
В прошлом году из-за дефицита логопарков в Москве и Подмосковье ритейлеры, логисты и дистрибуторы наращивали складские мощности, заключая с застройщиками сделки built-to-suit — строительство объектов под конкретного заказчика. Но уже весной и летом число таких сделок сократилось в девять раз: после начала военных действий на Украине розница во многом заморозила или изменила планы развития. Сейчас спрос на покупку и аренду складов, построенных под заказ, начинает оживать, но рекорд прошлого года вряд ли удастся повторить, уверены эксперты.
Объем сделок в складской недвижимости в Москве и Подмосковье в формате built-to-suit сократился в девять раз год к году и составил всего 71 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate по запросу “Ъ”. По данным CORE.XP, объем спроса составил 170 тыс. кв. м, в то время как годом ранее он был в пять раз больше — 868 тыс. кв. м. В Knight Frank Russia говорят, что в этом году была зафиксирована всего одна сделка в таком формате — на строительство склада 61 тыс. кв. м. Общий спрос на логистическую недвижимость, включая спекулятивные объекты, снижался при этом гораздо медленнее: в январе—сентябре объем таких сделок сократился в 2,5 раза год к году, до 758 тыс. кв. м.
На сокращение числа сделок built-to-suit повлияло начало военных действий на Украине.
«Ритейлеры и компании e-commerce временно отложили планы по развитию, хотя еще в начале этого года были готовы наращивать складские мощности»,— отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
После 24 февраля компании пока не готовы принимать серьезные решения по инвестициям, подтверждает гендиректор ГК «Ориентир» Андрей Постников.
В прошлом году ситуация была обратной: ритейлеры, включая e-commerce, логистические операторы и дистрибуторы из-за дефицита складов не могли найти нужные объемы готовых площадей, и им приходилось заказывать строительство новых логопарков, поясняет Екатерина Ногай. По данным Knight Frank, в начале 2021 года вакантность в логопарках не превышала 2,3%.
Сейчас интерес арендаторов складов сместился в сторону готовых объектов.
По словам Андрея Постникова, сейчас для арендаторов наиболее оптимален гибкий договор аренды с возможностью разрыва, в то время как built-to-suit не предусматривает выхода из соглашения. К тому же в этом году на рынке появилось достаточное количество вторичного предложения, добавляет замдиректора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола. Дополнительный прирост свободных площадей на рынке произошел за счет ритейлеров, которые в этом году, оптимизируя свои затраты, стали предлагать большой объем площадей в субаренду, говорит региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
Но и сами девелоперы не торопились заключать сделки built-to-suit. Директор по финансам и инвестициям ГК «Смарт Девелопмент» Андрей Новиков напоминает, что такая сделка подразумевает фиксированную ставку аренды в начале строительства объекта, а в условиях роста его себестоимости девелопер ограничивает уровень своего потенциального дохода. Но гендиректор «Эспро Девелопмента» Виталий Антонов, напротив, считает, что застройщикам пока «разумно строить только объекты под заказ».
Впрочем, себестоимость строительства уже начинает стабилизироваться: в конце 2021 года она достигала 65 тыс. руб. за 1 кв. м, к концу сентября 2022 года — 55–57 тыс. за 1 кв. м, отмечает госпожа Ногай.
Впрочем, по наблюдениям директора отдела исследований рынка CORE.XP Василия Григорьева, сейчас постепенно увеличивается число запросов со стороны заказчиков. Источник “Ъ” на рынке недвижимости, напротив, считает, что до конца года не стоит ожидать крупных сделок в формате built-to-suit: итоговый показатель составит не более 100 тыс. кв. м. В 2021 году, по данным CORE.XP, этот показатель был в девять раз больше и составил 916 тыс. кв. м.
Кризис подкатил к логопаркам
Объем сделок со складами может значительно сократиться
Начавшийся кризис, разрыв логистических цепочек и уход с российского рынка части международных компаний снизили интерес бизнеса к складской недвижимости. Объем сделок в этом сегменте по итогам 2022 года в регионах может снизиться на 35%, в Москве и Подмосковье — на 56%. На этом фоне владельцам логопарков придется снижать ставки их аренды. Снимать площади по существующим расценкам сейчас не готовы даже продуктовые ритейлеры, которые пока сохраняют активность на складском рынке.
Как прогнозирует Knight Frank, объем сделок со складской недвижимостью, включая покупку и аренду, в регионах страны по итогам этого года может снизиться на 35% год к году, до 800 тыс. кв. м. В Москве и Подмосковье сокращение окажется еще заметнее — на 56%, до 1,2 млн кв. м. Меньше всего сегмент складов может пострадать в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где прогнозируется снижение всего на 10%, до 600 тыс. кв. м.
В CORE.XP оценивают объем сделок в целом по РФ в первом полугодии в 760 тыс. кв. м, из которых 41% пришелся на регионы. В Commonwealth Partnership указывают, что с января по июнь в Москве и Подмосковье было поглощено 621 тыс. кв. м, к концу года показатель может составить 800 тыс. кв. м, сократившись на 72% год к году. «Еще в начале 2022 года мы ожидали стабилизации спроса, но из-за резкого изменения макроэкономической ситуации изменили прогноз»,— отмечает аналитик Commonwealth Partnership Екатерина Ногай.
Основная активность на рынке в первом полугодии, по данным CORE.XP, пришлась на продуктовых ритейлеров, сформировавших 38% спроса на складские помещения.
Аналитики связывают это с развитием дискаунтеров, на которые сейчас приходится до 60% запросов на помещения в логопарках. В 2021 году основным драйвером спроса стал онлайн-ритейл — на него пришлось 36% сделок в РФ, на офлайн-ритейл — 25%. Но сейчас, по данным Knight Frank, доля офлайн-розницы в общем объеме сделок составляет 49%, доля интернет-торговли — 27%. Хотя в Ozon и Wildberries заявили “Ъ” о планах по активному развитию собственных логистических мощностей. В «Яндекс.Маркете» пояснили, что за 2021 год уже увеличили втрое площади складов.
Крупнейшие онлайн-игроки действительно ввели существенные объемы складов в прошлом году, следующий пик придется на начало 2023 года, считает гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров. Он называет текущий спад «временным», так как оборот интернет-торговли по итогам этого года может увеличиться в полтора раза в том числе за счет ухода с российского рынка некоторых западных брендов и легализации параллельного импорта.
По подсчетам Knight Frank, сейчас в РФ построено 36,6 млн логопарков, из которых 53% — в Москве и области. Екатерина Ногай отмечает, что в столице и Подмосковье в первом полугодии 2022 года введено 388 тыс. кв. м, что на 30% больше год к году. Но из-за кризиса по итогам всего года будет сдано 600 тыс. кв. м вместо ожидаемых 1,4 млн кв. м.
Уровень вакантности на складском рынке в регионах в первом полугодии, по оценкам Knight Frank, составил 3,8%, увеличившись к концу прошлого года на 1,6 процентного пункта.
Региональный директор компании Константин Фомиченко прогнозирует, что по итогам этого года объем свободных превысит показатели 2020 года, когда пустовало 4,5% площадей в логопарках. Директор «Ricci/Склады» Дмитрий Герастовский говорит о росте вакантности в Москве и области до 3,5–4% к концу года.
Екатерина Ногай отмечает, что владельцы логопарков, несмотря на кризис, занимают жесткую позицию, удерживая ставки аренды на высоком уровне: так, в Москве ее стоимость для объекта класса А составляет 6,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 20% выше, чем в конце 2021 года. Но на рынке уже появляются объекты по более низким ставкам, а к осени снижение может стать массовым. Госпожа Ногай ждет, что средняя стоимость аренды в конце года достигнет 6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В кризис, резюмирует она, почти нет операторов, готовых заключать договоры по существующим ценам.
Александра Мерцалова, Никита Щуренков, Дарья Андрианова