«Задача игроков – подготовиться к грядущим переменам…»

зам. генерального директора УК MLP Глеб Белавин призвал участников рынка складской недвижимости.

15 сентября в Москве состоялась XVIII Ежегодная складская конференция консалтинговой компании Knight Frank Russia – одно из самых важных событий рынка коммерческой недвижимости. Мероприятие посетили 620 человек, а количество просмотров онлайн-трансляции достигло 1000. Ведущие эксперты провели макроэкономический обзор, обсудили основные тенденции и ключевые события рынка складской и индустриальной недвижимости, представили свежие аналитические данные и поделились прогнозами относительно дальнейших перспектив развития e-commerce, логистики и рынка складской недвижимости в России. 

Складская конференция является крупнейшей отраслевой площадкой для взаимодействия профессионального сообщества, которая ежегодно собирает крупнейших девелоперов, ретейлеров, дистрибьюторов, производителей товаров FMCG, логистических операторов. 

В этом году на конференции выступило 30 спикеров таких компаний, как ПАО «Сбербанк», PNK Group, Ozon, Hoff, Raven Russia, DNS, Radius Group, Marschroute, Major Terminal, Leroy Merlin, «СТД «Петрович» и УК  MLP, которая традиционно выступила партнером этого ежегодного мероприятия.

В рамках деловой программы ведущие эксперты обсудили перспективы сегмента складской недвижимости в контексте структурных изменений экономики России, тенденции рынка, новые возможности и многие другие вопросы. 

В рамках двух первых сессий – «Общеэкономическая ситуация» и «Тенденции и прогнозы развития рынка складской логистики. Новая реальность 2.0» – были рассмотрены такие вопросы, как:

• перспективы девелопмента и инвестирования в складском сегменте в контексте текущей экономической ситуации в России и в мире, ее влияние на рынок недвижимости; 
• уход международных компаний и его влияние на сегмент; 
• основные показатели рынка – спрос и вакансия, будущее формата BTS и спекулятивного строительства, динамика себестоимости строительства, изменения логистических цепочек;
• e-commerce в условиях новых вызовов;
• влияние себестоимости строительства и снижения ключевой ставки на девелопмент складской недвижимости;
• технологические инновации и автоматизация в текущих реалиях.

В рамках трех параллельных сессий – «Перспективы логистики третьего поколения», «E-commerce vs. классический ретейл. Кто основной драйвер рынка?», «Промышленное строительство» – эксперты обсудили:

• преимущества и риски 3PL-логистики, портрет потенциального клиента, рост спроса со стороны малого и среднего бизнеса, адаптация игроков в новой реальности;
• потенциал развития рынка e-commerce и классического ретейла на фоне изменения поведения потребителей, структура спроса в регионах, «бондовые» склады;
• перспективы индустриального строительства, его себестоимость, особенности контрактов с подрядчиками в текущих условиях, промышленная ипотека.

Модератором сессии на тему общеэкономической ситуации и инвестиций в складскую недвижимость выступил Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, он отметил: «Все игроки российского складского рынка были вынуждены перестроиться и адаптировать многие аспекты своего бизнеса под новую реальность. В таких условиях особенно важно, что наша конференция предоставила возможность коллегам встретиться, обсудить текущую ситуацию и наметить основные паттерны развития, которые будут актуальны в ближайшее время»

Эксперты согласились с Алексеем Новиковым сообщившим, что складская недвижимость по-прежнему является одним из наиболее стабильных и привлекательных активов на рынке, несмотря на общую экономическую турбулентность. Склады все так же интересны инвесторам: по итогам I полугодия инвестиции в складские объекты составили 21,2 млрд рублей. «Это позволяет нам делать довольно оптимистичные прогнозы: несмотря на вероятность того, что рынок скорректируется и некоторые компании могут сойти с дистанции, успешные игроки укрепят свои позиции и выйдут из кризиса еще более устойчивыми, чем раньше», - попытался предугадать дальнейшее развитие рынка г-н Новиков. 

Участники живо обсуждали ситуацию, которая сложилась на складском рынке на начало сентября, когда резкий рост объема вакантных площадей в Московском регионе прекратился, доля вакантных помещений составила 3,1% от существующего предложения (в фактическом выражении 640 тыс. кв. м). При этом, из этого незначительного объема  вакантных площадей, на прямую аренду приходится  только 2% (405 тыс. кв. м), а 1,1 % (235 тыс. кв. м) составляет субаренда. До конца года заявлен ввод свыше 900 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам года показатель может достигнуть 2 млн кв. м, что станет максимальным объемом введенных площадей с 2014 года. 

 Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia: «Несмотря на то, что на рынке наблюдалась неопределенность и настороженность игроков, а также ожидание роста вакансии до 8–9% к концу года на фоне приостановки деятельности иностранных компаний, в августе стремительное увеличение объема вакантных помещений прекратилось. К концу третьего квартала мы видим оживление на рынке после резкого падения спроса в первом полугодии. Нынешний уровень вакансии в 3,1% не является критичным для складского рынка недвижимости: более того, при данных показателях вакансии рынок по-прежнему является дефицитным. Скорее всего, вакансия останется на этом уровне до конца года. Хотя мы ожидаем, что объем спроса будет вдвое меньше результатов рекордного 2021 года. Можно утверждать, что по сравнению с весной этого года участники рынка приобрели бо́льшую уверенность и увидели перспективы развития складского сегмента». 

 Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, отметил следующие изменения в поведении игроков складского рынка: «Компании поделились на “оптимистов”, которые ожидают роста ставок до 7 000 руб./кв. м к концу года, и на “реалистов”, которые понимают, что роста ставок к концу года ждать не приходится. По нашему мнению, вероятен дальнейший рост вакансии. По нашим объектам с начала года количество запросов уменьшилось, хотя и не значительно, “поредела” очередь из потенциальных арендаторов по каждому проекту, по некоторым она исчезла совсем. Рынок ожидает реструктуризация: она будет непохожа на то, что происходило раньше. Алгоритмы выхода из аналогичных ситуаций предыдущих лет будут неприменимы в данном случае, поэтому этот процесс будет более сложным для участников рынка. Задача игроков – подготовиться к грядущим переменам, учесть риски, чтобы с минимальными потерями пережить этот период».