Как чувствуют себя классические склады
Складская недвижимость достаточно инертна и на потрясения реагирует не сразу.
Глеб Белавин, заместитель генерального директора управляющей компании MLP по работе с арендаторами: «Складская недвижимость чем хороша? Она достаточно инертна и с точки зрения экономических показателей на потрясения реагирует «потом». Невозможно за один день закрыть на амбарный замок склад и сказать: «Я больше за него платить не буду». Товар есть, договор есть – не выйдет этот фокус. Инвестиции в склады менее доходны, но склады более устойчивы. Те ставки доходности, которые всегда давали торговые центры или жилье, склад никогда давать не мог. Во второй половине 2021 г., когда склад начал перегонять по доходности торговую недвижимость, началась эйфория по этому поводу. Сейчас от эйфории перешли к апокалиптическим настроениям: закроем торговые центры, потом закроем склады, быстро купим гречку, сахар и все остальное, маски покрепче, бункер поглубже, туалетка поплотнее, сидим и ждем конца. Но какие бы эмоции нас ни посещали, есть структура договора, оборот товаров и трафик, их невозможно поменять ни за день, ни за месяц, ни за три. Перегрев рынка складской недвижимости, который мы наблюдали последние шесть месяцев, сначала должен остыть, потом охладиться, потом, может быть, что-то будет происходить.
Если даже с рынка уйдут наши иностранные коллеги (а пока их склады как работали, так и продолжают) и будет запущен механизм ликвидации юрлиц, нужно учитывать, что это длительная процедура, она может занять пару лет. И только когда кто-то из арендаторов до этого состояния дойдет, тогда освободится склад. И его тут же займет кто-то другой. Одни товарные группы уйдут – на их место прибудут другие. Не нужно забывать, что многие заявленные проекты по строительству новых складских объектов приостановились. Поэтому я ожидаю от участников рынка некоего более сдержанного поведения, нежели мы наблюдали в предыдущем году. Появится какая-то адекватная вакансия площадей. До 5% – считайте, вакансии нет, но 5–10% она будет. И надо внимательно смотреть, за счет чего она будет появляться. На мой взгляд, в первую очередь уровень вакантных площадей будет увеличиваться за счет избыточных проектов, когда взяли под развитие 200 000 кв. м в чистом поле, сказали, что сейчас здесь будет город-сад. Если эти 200 000 кв. м неожиданно не понадобились, их начнут выводить на рынок, как-то пытаться сдавать, хоть «за хлеб с маслом». Проекты, которые на складском рынке присутствуют давно, как работали со своими арендаторами, так и будут работать. Да, кто-то съедет, но на их место тут же либо изнутри арендатор расширится, либо приедет какая-то новая компания, ротация, безусловно, будет. А все потому, что есть трафик, есть рабочая сила, есть настроенные логистические цепочки, есть история девелопера и понимание, как с этим девелопером общаться, – т. е. понятно, как работать в этом месте. Это как приехать в уже понятный дом в понятном районе с понятной историей. Или переехать в гораздо более просторные и дешевые апартаменты в Бутове. Красиво, дешево, но непонятно где. Со складами примерно та же история.
Что касается перепрофилирования пустующих торговых центров под склады, так эта тема поднимается каждый раз, когда что-то происходит. «Сейчас мы ТЦ переделаем в склад». Не переделаем! В 2020 г. трафик в ТЦ вообще исчез. Сейчас магазины могут сохранить трафик. Да, он упадет, но он будет. Никто не запрещает сейчас людям ходить в торговые центры. А как только скажете: «Теперь у нас вместо этих арендаторов с магазинами будет даркстор, склад и т. д.», представляете, какая реакция у посетителя этого торгового центра будет? Я не специалист по развитию торговых центров, но, скорее всего, надо задуматься просто над введением дополнительных форматов, каких-то дополнительных опций.
Надеюсь, через год мы будем говорить о каких-то принципиально новых направлениях развития в онлайн- и офлайн-торговле или симбиозе существующих, а не о том, как одно заменит другое».
По материалам XIX ежегодной конференции «Ритейл в России: перенастройка отрасли», проведенной газетой «Ведомости» 30 марта 2022 г. в Москве.