Аналитический отчет по рынку складской недвижимости России

Аналитики компании Knight Frank подвели итоги 2021 года и попытались спрогнозировать что будет происходить с рынком складской недвижимости в 2022 году.

В течение 2021 года во всех регионах России наблюдалось существенное сокращение свободных складских площадей на фоне роста стоимости аренды. Данная тенденция говорит о наличии в течение 2021 года высокого спроса, значительную часть которого все еще формировали крупные игроки, что привело к постепенному переключению девелоперов на проекты под конкретного клиента. Региональный рынок, как и Московский, продолжал расти и пополняться новыми проектами и знаковыми сделками.

В 2021 году на рынке качественной складской недвижимости регионов России было введено в эксплуатацию 1 003 тыс. кв.м, что превышает показатели за всю историю российского рынка. В 2021 году общий объём сделок в регионах России составил 1,26 млн кв.м, что является максимальным значением на региональном рынке качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений.

Доля сектора онлайн-торговли в структуре сделок увеличилась более чем в 2,5 раза по сравнению с 2020 годом. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А по итогам 2021 г. увеличилась на 32,4% и достигла 4 900 руб./кв.м/год triple net.

Основные индикаторы рынка за 2021 и 2022 гг.

mart Knight Frank 17.03.22 small 1

Общий объём складских площадей в Российской Федерации по итогам 2021 года составил более 35 млн кв.м. Из них 18,8 млн кв.м приходится на Московский регион, 4,2 млн кв.м – на С.-Петербург и Ленинградскую область, а 12,4 млн кв.м – на остальные регионы России.

mart Knight Frank 17.03.22 small 7.1

В Приволжском федеральном округе 3,3 млн кв.м (27%) качественных складских площадей от общего предложения на рынке, из них доля вакантных – 3,4%. Затем идёт тройка лидеров с сопоставимыми друг с другом объёмами – 2,3 млн кв.м (18%) в Центральном ФО (без учёта Московского региона), 2,1 млн кв.м (17%) в Сибирском ФО и 2,1 млн кв.м (17%) в Уральском ФО. Доли свободных площадей в них более низкие: 0,7%, 1,9% и 1,5% соответственно. Замыкает 5-ку Южный федеральный округ, на него приходится порядка 1,9 млн кв.м (15%) регионального предложения складских объектов, из них 3,5% являются вакантными.

Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2021г.

mart Knight Frank 17.03.22 small 3

Шесть самых крупных регионов по общему объёму складской недвижимости – Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Самара и Ростов-на-Дону – формируют более половины рынка (51,5%). Большинство из них являются городами-миллионниками и логистическими центрами своих федеральных округов.

Ключевые показатели складской недвижимости по субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости более 150 тыс. кв. м

mart Knight Frank 17.03.22 small 8

Предложение

Общий объём складских площадей, введённых в 2021 году в России, составляет 2,43 млн кв.м, что на 27% больше, чем в 2020 году. Из них 53% (1 281 тыс. кв.м) было введено в Москве, 6% – в С.-Петербурге (150 тыс. кв.м) и 41%, или 1 003 тыс. кв.м, – в остальных регионах России. Объём введённых складских площадей в регионах России (без учёта Московского региона и С-Петербурга) по итогам 2021 года вырос на 30% по сравнению с предыдущим годом и обновил максимум конца 2015 года, став рекордным за всю историю российского рынка. Данный факт свидетельствует о том, что интерес инвесторов к складскому девелопменту в регионах России сохранялся в течение 2021 года.

В 2021 году лидерство по объёмам регионального складского строительства перешло к Екатеринбургу, где было введено в эксплуатацию 235 тыс. кв.м качественных складов недвижимости. Новосибирск стал 2-м (126 тыс. кв.м), затем Казань (97,4 тыс. кв.м) и Краснодар (95,6 тыс. кв.м). На долю этих 4-х регионов пришлось 55% новых складских объектов.

Распределение введенных в 2021 году складских комплексов по типу строительства

mart Knight Frank 17.03.22 small 2

В 2021 году 50% введённых квадратных метров качественных складских площадей пришлись на проекты built to suit. Их доля в общей структуре ввода выросла по сравнению с 2020 годом на 37 п. п. Одними из наиболее крупных новых объектов под требования заказчика стали 4-я фаза складского комплекса «Октябрьский» (63 тыс. кв.м) для Fix Price в Краснодаре, «PNK Парк Березовский» (59 тыс. кв.м) для компании «Детский Мир», корпус в логопарке «Кольцовский» (49 тыс. кв.м) для компании Ozon в Екатеринбурге, а также распределительные центры группы компаний X5 Retail Group в Курске, Брянске и Красноярске (40,8, 34,8 и 30 тыс. кв.м, соответственно).

Наконец, 20% складских площадей были введены под нужды собственников. Здесь лидерами по объему предлагаемой площади стали 2-я фаза распределительного центра компании Wildberries в Казани (50 тыс. кв.м), распределительный центр компании «Магнит» в Сургуте (27 тыс. кв.м), распределительный центр «Мария Ра» в Кемерово (25 тыс. кв.м), складской комплекс компании RBT.ru в Новосибирске (21,5 тыс. кв.м) и распределительный центр сети магазинов «Красное и Белое» в Ярославле (19 тыс. кв.м).

На фоне рекордного объёма спроса на складскую недвижимость доля вакантных складских площадей класса А, В в регионах России по итогам 2021 года достигла 2,2%, что на 2,3 п. п. меньше, чем в 2020 году. При этом доля готовых вакантных площадей в складских объектах класса А составила 1,8%. Хотя уровень свободных площадей варьируется в зависимости от региона, в каждом из них ощущается острый дефицит качественных складских площадей.

Спрос

Общий объём сделок по аренде и продаже в объектах качественной складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, а также С.-Петербург и Ленинградскую область) составил 1,26 млн кв.м, что является максимальным значением за всю историю наблюдений. По сравнению с итоговым показателем 2020 года объем спроса вырос на 47%.

Доля площадей для сдачи в аренду, наоборот, сократилась на 30 п. п. и составила 30%. Среди крупнейших спекулятивных объектов – 3-я фаза «Логоцентра Ролси» в Екатеринбурге (43,5 тыс. кв.м), новый корпус (2-я фаза) логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (35 тыс. кв.м), ТК «Альфа» в Твери (25 тыс. кв.м) и первая фаза логоцентра «Седельниково» компании «ЕГСК» в Екатеринбурге (23 тыс. кв.м).

Распределение сделок по регионам России. 2021 г.

mart Knight Frank 17.03.22 small 4

В 2021 году в Самаре зафиксирован максимальный объем поглощенных площадей: в регионе было приобретено или арендовано порядка 208 тыс. кв.м (17% от общего объема сделок в регионах). На втором месте в распределении регионального спроса находятся Краснодар и Республика Адыгея с общим объемом закрытых сделок 184 тыс. кв.м, на третьем месте Новосибирск (173 тыс. кв.м).

Доля сделок в регионах увеличилась на 3 п.п. и по итогам 2021 года составила 28% от совокупного поглощения в стране. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель находился на уровне 14%, что на 4 п. п. выше значений прошлого года. Общий объем сделок в абсолютном значении вырос на 81% по сравнению с итоговым показателем 2020 года.

Ввиду крайне низкой доли свободных площадей в регионах России значительно выросла доля сделок в формате built to suit: на такие сделки пришлось 58% объема спроса. По сравнению с 2020 годом рост показателя составил 31 п. п. Основные сделки в таком формате были совершены с компаниями сектора онлайн-торговли, а также с представителями традиционного ретейла. На сделки спекулятивной аренды пришлось 38% спроса. Объем сделок продажи как в формате built to suit, так и спекулятивной сократился до минимума: на такие сделки пришлось 3% и 1% объема сделок соответственно.

Распределение сделок по типу в регионах России, 2021 г.

mart Knight Frank 17.03.22 small 4.1

Доля вакантных складских площадей класса А, В

mart Knight Frank 17.03.22 small 4.1.1

По итогам 2021 года наибольший объем сделок на региональном рынке пришелся на представителей онлайн-торговли. Их доля в структуре спроса выросла более чем в два с половиной раза по сравнению с аналогичным показателем 2020 года, тем самым опередив классический ретейл. Доля последнего в структуре спроса, наоборот, снизилась на 33 п. п.

Динамика распределение сделок по профилю арендаторов / покупателей в регионах России

mart Knight Frank 17.03.22 small 5

C 2019 года отмечалось увеличение доли онлайн-торговли в структуре распределения спроса на складскую недвижимость. По итогам 2021 года на сектор пришлось более половины всех сделок – 58% или 723 тыс. кв.м поглощенных площадей. Крупнейшими сделками являются аренда онлайн-ритейлером Ozon 135 тыс. кв.м в Самаре, 107 тыс. кв.м в городе Адыгейске, а также аренда 92 тыс. кв.м в Невинномысске.

Крупнейшие сделки, заключенные в регионах России в 2021 г.

mart Knight Frank 17.03.22 small 5.1

Коммерческие условия

Как и в Московском регионе, на региональном рынке складской недвижимости на фоне низких значений доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса, роста затрат на строительство склада в 2021 году наблюдался рост стоимости аренды. По итогам 2021 года рост ставки аренды составил более 32% – средневзвешенная ставка аренды на готовую к въезду складскую недвижимость класса А в регионах России составила 4 900 руб./кв.м/год без НДС и ОРЕХ.

Отдельно стоит отметить, что ставки аренды как на строящиеся объекты, так и на коммерческие предложения ключевых девелоперов на реализацию площадей в формате built to suit выше, чем стоимости аренды в готовых площадях. Это связано в первую очередь с существенным ростом себестоимости складского строительства, который наблюдался на протяжении 2021 года. В регионах России средний диапазон стоимости аренды как в строящихся спекулятивно, так и в BTS-проектах составляет от 5 500 до 9 000 руб./кв.м/год без НДС и OPEX. Разброс в ставке аренды объясняется разной рыночной стоимостью аренды в регионах России. Так, например, на Дальнем Востоке традиционно отмечается наибольшая стоимость ввиду дороговизны строительства и дефицита предложения.

На основании данных о ставках в будущих проектах можно ожидать, что стоимость аренды на готовые к въезду складские площади ещё не достигла своего пика и по итогам 2022 года ожидается рост ставки на качественные складские площади во всех регионах России. Но мы вынуждены констатировать, что геополитическая ситуация может внести существенные коррективы в состояние складского рынка.

Прогноз

По прогнозам компании Knight Frank, в 2022 году в регионах России (не включая Московский регион и С.-Петербург) объём ввода новых качественных складских помещений может превысить показатель 2021 года при условии, что все проекты, строящиеся под заказчика, будут реализованы.

В 2022 году планируется завершение строительства распре-делительных центров сети магазинов «Магнит» (22 тыс. кв.м в Воронеже) и интернет-магазина Wildberries (50 тыс. кв.м в Ижевске). Среди строящихся BTS-проектов готовятся к вводу распределительные центры для «Почты России» (15 тыс. кв.м в Нижнем Новгороде) и сети магазинов X5 Retail Group (16 тыс. кв.м в Смоленске), а также 3-я фаза логопарка «Кольцовский» под компанию Ozon (38 тыс. кв.м в Екатеринбурге). Помимо этого, запланирован ввод в эксплуатацию крупных спекулятивных комплексов. К ним относятся, например, 55 тыс. кв.м в Воронеже девелопера «XXI век», 27 тыс. кв.м в СК «ЕГСК Седельниково» в Екатеринбурге, 30 тыс. кв.м в 2-х корпусах ЛЦ «Кубань» в Краснодаре.

В целом до конца февраля 2022 года наблюдался общий рост заинтересованности к складскому девелопменту в регионах России, в том числе в регионах, традиционно не являвшихся крупными логистическими центрами: например, в Омске была анонсирована реализация крупного логистического парка «Солнечный» общей площадью более 195 тыс. кв.м.

Дальнейшее развитие рынка складской недвижимости зависит от экономической ситуации в России и внешних факторов. Уже сейчас мы понимаем, что рынок ждет существенная коррекция с точки зрения спроса и предложения. Скорее всего, новых спекулятивных проектов ожидать не приходится, возможно, появление предложений на вторичном рынке, произойдет резкое снижение деловой активности. Дальнейшая конфигурация рынка и тренды станут понятны в ближайшие месяцы.

Контакты

ОФИС КОМПАНИИ

121099, Россия, г. Москва,
Смоленская площадь, д. 3

ЧАСЫ РАБОТЫ

Понедельник – Пятница
с 9-00 до 18-00

СВЯЗАТЬСЯ С НАМИ

+7 495 644 0 777

Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.