ОТРАСЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ ИСКАЛА КУРС НА РАВНОВЕСИЕ
1 ноября в Москве прошел XVII Московский форум лидеров рынка недвижимости (MREF). Компания УК MLP выступила одним из партнеров этого важного для всех участников рынка недвижимости мероприятия.
Первую сессию, получившую название «Отрасль недвижимости: курс на равновесие», провела редактор отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM Валерия Мозганова. В ходе дискуссии были подняты такие вопросы, как темпы ввода многоквартирного жилья, стоимость заемного финансирования и перспективы дальнейшего развития программы льготной ипотеки.
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ России рассказал, что объем ввода жилья в многоквартирных домах в стране в 2023 г. впервые в истории превысит 50 млн кв. м. Он также отметил, что за этот год топ-10 российских регионов, которые обычно занимают лидирующие позиции по объему строительства жилых домов, вывели меньше проектов, чем все остальные города. Это произошло благодаря запущенным государством мерам поддержки, в том числе и льготной ипотеке, которая стартовала в 2020 г. Заместитель министра также заявил, что Минстрой поднимет вопрос о стоимости квадратного метра жилья и принципах ее формирования. Он уточнил, что будут рассматриваться такие критерии, как себестоимость строительства, инвестиционная себестоимость, стоимость денег, цена реализации и проч.
Владимир Щекин, основатель и владелец, группа «Родина» отметил, что сейчас ключевой вызов для девелопера - это стоимость денег. Он напомнил, что на данный момент ключевая ставка составляет 15%, в дальнейшем, согласно прогнозам аналитиков, она может вырасти на 2 п.п. Это, по словам Щекина, влияет на стоимость денег и заемного финансирования, что сказывается уже на рентабельности бизнеса застройщиков. Московские девелоперы не привыкли работать с такой нормой рентабельности, поэтому на столичном рынке появляется большое количество региональных игроков, рассуждал он. Владелец группы «Родина» также рассказал, что сейчас в Москве доля нежилой застройки в проектах зачастую составляет 30-40%. Речь идет как об объектах социальной инфраструктуры (школы, поликлиники и проч.), так и коммерческой недвижимости. Впрочем, он подчеркнул, что последние необходимо заполнять - искать покупателя или арендатора.
В ходе второй сессии «Автономия для коммерции» участники обсудили, почему жилые девелоперы все чаще строят объекты коммерческой недвижимости, в каком сегменте уделяется особое внимание цифровизации и с какими вызовами сталкиваются игроки на этом рынке.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала, CORE.XP рассказала, что по итогам первых 9 месяцев 2023 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил 489 млрд руб. При этом, по ее словам, доля сделок по продаже активов иностранными собственниками составила лишь 46% от всего объема. Большая же часть — 54% — пришлась на соглашения между российскими игроками, уточнила она. Эксперт также разъяснила структуру инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам трех кварталов этого года. Так, доля торгово-развлекательных центров в общем объеме составила 49% (242 млрд руб.), офисных и складских комплексов — по 19% (94 и 92 млрд руб. соответственно), гостиниц — 4% (20 млрд руб.).
Антон Валявин, руководитель дирекции коммерческой недвижимости, ПИК подчеркнул, что сейчас строительством коммерческой недвижимости занялось большое количество жилых девелоперов. Это связано, в том числе, со стартом программы комплексного развития территорий, в рамках которой застройщик должен возвести не только многоквартирные дома, но и развивать нежилую составляющую. Если раньше девелоперы порой продавали проекты по строительству коммерческой недвижимости или обращались к помощи профильных игроков для ее реализации, то сейчас найти партнера под возведение такого объема площадей практически невозможно. Соотношение жилой и нежилой части нередко достигает 60% к 40%, пояснил Валявин. Он также указал, что сейчас девелоперы должны заниматься возведением офисов, торговых объектов, физкультурно-оздоровительной и досуговой инфраструктуры, складов, производств и проч. Поэтому игрокам рынка жилья необходимо приспособиться к новым реалиям и выводить конкурентоспособные продукты, резюмировал он.
Мурад Дамиров, совладелец, управляющий партнер, сеть сервисных офисов BusinesClub от Capital Group рассказал, что сейчас есть тенденция на приобретение небольших блоков со стороны покупателей-инвесторов. Таким образом, сервисные операторы сталкиваются с нехваткой на рынке объемов, куда можно посадить моно-арендаторов. Особенно сложно найти такие площади в офисах класса А, уточнил Дамиров. Доля свободных площадей сейчас составляет порядка 9%, добавил он. Оператор сервисных офисов, по его словам, выполняет ряд задач. Так, сначала он выбирает площадку, занимается проектированием и возводит офис в заданные сроки. Затем оператор берет его в управление и занимается эксплуатацией, говорил Дамиров. Он также пояснял, что когда клиент арендует площади в офисах класса А и особенно у сервисного оператора, он требует максимально быстрого решения проблемы любой сложности, к примеру, замены лампочки или ремонтных работ, связанных с трубами.
Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами, MLP, в свою очередь, осветил ситуацию на складском рынке. Так, по его словам, сейчас основным драйвером на нем выступают преимущественно компании из сектора e-commerce. Он указал, что прогнозировать длительность этого тренда на данный момент нет возможности. Он также рассуждал о том, в каком контексте обычно используется термин e-commerce. С учетом того, что доля товара от сторонних продавцов в обороте известных маркетплейсов достигает порядка 70-80%, можно говорить, что такие компании выполняют функцию фулфилмент-оператора с расширенной компетенцией. Под последней, прежде всего, подразумевается маркетинг и позиционирование. E-commerce растет, оказывая сервисную услугу своим клиентам, а те, в свою очередь, размещают там свой товар для последующей реализации. Отдельно он остановился на трудностях, с которыми сейчас сталкиваются компании, оперирующие на складских объектах, где одна из главных - дефицит кадров (грузчиков, водителей грузовых автомобилей, кладовщиков).
Фото с XVII Московского форума лидеров рынка недвижимости (MREF) по ссылке: https://disk.yandex.ru/d/VlAbM-LDyFl1sA