СИНДРОМ СТАРШЕГО БРАТА

Складской бизнес всегда незаслуженно считался самым унылым сегментом коммерческой недвижимости и был обделен вниманием.

Товары надо где-то размещать и хранить, ну и желательно, чтобы это было надежное помещение с удобным въездом-выездом и оборудованием для разгрузки. А больше-то чего надо? Так что ни о каком особенном продвижении складов отродясь не слышали, и отрасль интересовала только тех, кто и так в ней работал. Но вот грянул масштабный экономический кризис. И оказалось, что в этой области произошли не просто серьезные, а тектонические сдвиги.

 Логистика в масштабах страны стала иной. Появились другие точки производства. Больше перевозок стало между регионами. А, главное, изменились запросы потребителя. Все эти аспекты рассматривались на конференции «Девелопмент малых складов: разделяй и властвуй», организованной Ассоциацией инвесторов Москвы.

Как справедливо заметил генеральный директор компании Skladman USG Александр Хомич,

в жилой недвижимости развивается коливинг, в офисной – коворкинг, а в складской – то, что называется термином Light Industrial.

Light Industrial – формат, хорошо известный в Европе и Америке и только начинающий развиваться у нас. Собственно, сам факт существования подобного формата на российском рынке никто сомнению не подвергал. Жаркий спор возник вокруг того, есть ли у него перспективы. Или, как заметил заместитель генерального директора УК MLP Глеб Белавин, закончится кризис, закончится и интерес? То есть снова популярными станут масштабные проекты с сотнями тысяч квадратных метров площадей, а «мелкая нарезка» уйдет?

По мнению ряда выступавших, среди которых самым активным был исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев,

в идее девелопмента складских площадей объемами менее двух тысяч квадратных метров нет никакой экономики.

То есть в принципе построить объект можно, но это если кто-то подарил землю и подключил коммуникации.

«Спрос есть, – заметил Олег Мамаев, – нет платежеспособного спроса. На пять тысяч квадратных метров проект может быть эффективным, меньше – нет». Схожей позиции придерживается и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов. По его осторожному замечанию, Light Industrial – специфический сегмент, который пытаются направить в индустриальные парки, что было бы, как он считает, к лучшему.

Дискуссия носила любопытный характер. Александр Хомич, а также управляющий директор и партнер Skladman USG Евгений Нумеров и представители сотрудничающих с ними компаний пытались объяснить, что вообще-то их выкладки – не плод научной работы, а, во-первых, анализ западных рынков и, во-вторых – результат их собственной практической деятельности. Возражения же, в основном, сводились к тому, что

объем реализованных проектов пока не достиг критической величины, когда можно было бы говорить о рыночном тренде, а не отдельных, пусть и успешных экспериментах.

Самое интересное заключалось в том, что дружными рядами против основной идеи Хомича и Нумерова – о том, что у Light Industrial большое будущее – выступили представители крупных компаний. Тех, что оперируют понятиями сотни тысяч квадратных метров. Девелоперы, управляющие компании, консультанты и брокеры, ритейлеры. В общем, солидная публика.

Вроде бы признавая право на существование Light Industrial (в конце концов, не запретишь же законодательно строить склады с нарезкой менее тысячи «квадратов»), они с той или иной степенью открытости говорили о том, что эти мелкие участники рынка приносят массу хлопот. Как точно заметил Глеб Белавин, с такими клиентами работать не то чтобы интересно, но надо, потому что они есть. Это слово «надо», сопровождаемое печальным вздохом, не раз еще звучало в ходе конференции.

Яркие и даже страстные выступления противников Light Industrial, в общем-то, не убедили аудиторию. Журналист Валерия Мозганова (блестящую модерацию которой стоит отметить отдельно) несколько раз проводила голосование среди участников, и всякий раз оказывалось, что у Хомича и Нумерова сторонников куда больше.

Мы привыкли к тому, что на стороне крупного бизнеса выступают чиновники, это как бы общее место: государство любит иметь дело с большими игроками.

Но мы забываем о том, что «большие» и сами смотрят на малый и средний бизнес как на досадную помеху, которую, конечно же, невозможно убрать совсем, но лучше бы ввести в какие-то рамки.

В ходе дискуссии о будущем складского девелопмента эта позиция проявилась особенно ясно.

Меж тем, если отвлечься от разнонаправленных интересов участников рынка, очевидно, что Light Industrial – не вынужденная необходимость, а равноценный формат, у которого все впереди. Согласно данным Александра Хомича, только в Московском регионе 15 000 потенциальных клиентов этого формата не имеют качественного предложения и хватаются за любой хоть сколько-нибудь подходящий вариант. Разумеется, это мобильный рынок, и можно согласиться с теми участниками дискуссии, которые указывали на то, что тут постоянно будет кто-то уходить, кто-то приходить. Но ведь это нормальная ситуация для малого бизнеса, у него всегда было другое дыхание, в отличие от бизнеса крупного, где каждая перемена чревата масштабными последствиями.

В России объектов формата Light Industrial в 400 (четыреста!) раз меньше, чем, к примеру, в Германии. Нам, чтобы получить сколько-нибудь заметные величины, необходимо в течение пяти-семи лет сдавать ежегодно по 600 тысяч квадратных метров в этом формате. Что вполне реально (был бы интерес у девелоперов), а, кроме того, необходимо.

Согласно расчетам, одна тысяча квадратных метров формата Big Box дает 20 рабочих мест, а такой же объем формата Light Industrial – 60 рабочих мест.

Если учесть, что власти Подмосковья уже объявили, что больше не будут согласовывать строительство жилья, если проектом не предусмотрено создание рабочих мест, становится ясно, что перспективы «малых форм» более позитивны, чем того хотелось бы представителям больших компаний.

Light Industrial, конечно, будет востребован, в первую очередь, в наших «столицах» и городах-миллионниках. Но если разговоры о стимулировании малого бизнеса перестанут быть только разговорами, то у этого формата практически не будет ограничений. Страна у нас, как известно, огромна. Но это не значит, что малому формату в ней нет места.